Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuer
Überlegen Sie sich ein geerbtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, haben Sie sich bestimmt schon gefragt, wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Stirbt der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, geht dieses in den Besitz seiner Erben über. Wer die Erben eines Mehrfamilienhauses sind, ist entweder im Testament geregelt oder andernfalls durch die gesetzliche Reihenfolge. Gibt es gleich mehrere Erben, spricht man von einer Erbgemeinschaft. Soll ein geehrtes Mehrfamilienhaus verkauft werden, bedarf es der Zustimmung aller Erben der Gemeinschaft. Da nicht nur das Vermögen des Erblassers vererbt wird, sondern auch die Schulden, hat der Erbe das Recht, sein Erbe auszuschlagen.
Haben Sie also vor, ein geehrtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie über die Steuer und möglichen Schulden Bescheid wissen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer, Fristen und weiterer spannender Themen bei Verkauf.
Möchten Sie ein geehrtes Mehrfamilienhaus verkaufen, müssen Sie beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen, wenn der Erblasser das Mehrfamilienhaus nicht länger als 10 Jahre oder weniger als 3 Jahre selbst bewohnt hat. Zusätzlich wird vor dem Verkauf die Erbschaftssteuer fällig, wenn der Wert des Gesamterbes ihren Freibetrag überschreitet. Wie hoch ihr Freibetrag ist, hängt vom Verwandtheitsgrad von Erbeben und Erblasser ab.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei
Möchte man ein geehrtes Mehrfamilienhaus verkaufen, sollte man sich mit zwei Steuertypen beschädigen.
Die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer. Die Erbschaftssteuer gilt für das gesamte Erbe, während sich die Spekulationssteuer nur auf den Immobilienverkauf bezieht. Aber nicht immer, fallen auch die beiden Steuern an. Was die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer sind, und wann der Verkauf einer geehrten Immobilie steuerfrei ist, erfahren Sie im folgenden:
Der Verkauf einer geehrten Immobilie ist Spekulationsteuer frei, wenn:
- Das Mehrfamilienhaus vor dem Ableben des Erblassers zehn Jahre oder mehr in sein Eigentum war.
- Oder der Erblasser eine bzw. mehr Wohnungen über 3 Jahre selbst bewohnt hatte, die Wohnfläche einer solchen Eigennutzung wird der Spekulationssteuer beim Verkauf abgezogen.
Der Verkauf einer geehrten Immobilie ist Erbschaftssteuer frei, wenn:
- Wird ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung an den Ehepartner oder die Kinder vererbt, und diese nutzen die Immobilie selbst für mindestens zehn Jahre, fällt keine Erbschaftssteuer an, solange die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet.
Geerbte Immobilie verkaufen: Spekulationssteuer
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist dann steuerfrei, wenn der Erblasser diese Immobilie über zehn Jahre besäßen hat oder mehr als drei Jahre selbst bewohnt hat. Denn ob die Spekulationssteuer für Sie anfällt oder nicht, hängt von der Vergangenheit ab, indem die Immobilie noch zum Eigentum des Erblassers gehört hat.
War der Erblasser also über zehn Jahre Eigentümer der geerbten Immobilie, ist die Spekulationsfrist bereits verstrichen. Diese zehn Jahre lange Frist gilt für alle Immobilienverkäufe, nach dem Ablauf ist ein Verkauf stets steuerfrei (Spekulationssteuer). Wechselt eine Immobilie durch den Verkauf seinen Eigentümer, beginnt die Spekulationsfrist normalerweise von Anfang an. Da mein Erbe rein rechtlich kein Verkauf ist, beginnt diese Frist für sie nicht von Anfang an.
Geerbte Immobilie verkaufen: Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die auf den Kapitalwert des Erbes gezahlt werden muss. Dabei wird geschaut, wie viel Wert das Erbe bei einer Erbschaft hat. Überschreitet dieser Gesamtwert des Erbes den Freibetrag nicht, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Alles, was aber darüber hinausgeht, muss der Erbe im Zuge der Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen.
Dabei ist es natürlich besonders interessant zu wissen, wie hoch der Freibetrag ist, den man zur Verfügung hat und folglich wie hoch die Steuer ist, die man zahlen muss, auf den Betrag, der den den Freibetrag überschreitet. Widmen wir uns zunächst dem Freibetrag.
Der Freibetrag:
Jedem Erbe steht ein Freibetrag zu, die Erbschaftssteuer muss nur auf dem Wert gezahlt werden, der diesen Freibetrag überschreitet. Überschreitet der Wert des Erbes und somit der Wert des Mehrfamilienhauses nicht den Freibetrag, fällt die Erbschaftssteuer weg.
Dabei hängt der Freibetrag der Erbschaftssteuer von dem Verwandtschaftsverhältnis des Erblassers zum Erben ab. Ist der Erbe zum Beispiel ein Ehepartner des Erblassers, so steht ihm der höchst mögliche Freibetrag, mit 500.000 €, zu. Kinder und Stief Kinder des Erblassers genießen den zweithöchsten Freibetrag, Erbe, ab einem Wert von 400.000 € muss hier versteuert werden. Unten haben wir eine Tabelle erstellt, der sie die einzelnen Erbschaftssteuerfreibeträge entnehmen können.
Höhe der Erbschaftssteuer:
Doch, wie hoch ist die eigentliche Erbschaftssteuer, wird der Freibetrag in einer Erbschaft überschritten? Die Erbschaftssteuer reicht von 7 % bis 50 %. Auch hier kommt es darauf an, in welchem Verhältnis man zum Erblasser steht, umso näher man verwandt ist, desto kleiner ist der Steuersatz. Zusätzlich wird der Steuersatz auch durch den Restbetrag beeinflusst. Hat das überschriebene Erbe nach Abzug des Freibetrags einen Wert von 75.000 € oder weniger, zahlt man den niedrigsten Steuersatz in seiner Steuerklasse. Umso höher der Restbetrag aber ist, desto höher ist auch die Steuerklasse bzw. die Erbschaftssteuer.
Erbschaftssteuer-Nachzahlung bei Verkauf
Wenn ein Kind oder Ehegatte des Erblassers eine geerbte Immobilie selbst bewohnt, entfällt normalerweise die Erbschaftsteuer. Diese Steuerbefreiung ist jedoch an eine Bedingung geknüpft: Die Immobilie muss für mindestens 10 Jahre ab dem Erbfall selbst genutzt werden. Eine Weitervermietung der Immobilie fällt nicht unter diese Regelung. Sollte das Haus vor Ablauf dieser 10-Jahres-Frist verkauft werden, sieht sich der Erbe mit der Pflicht konfrontiert, die gesamte Erbschaftsteuer nachzuzahlen. Diese Nachzahlungspflicht tritt ebenfalls in Kraft, wenn die Immobilie vermietet wird oder wenn der Tochter des Erben ein “Nießbrauch” übertragen wird.
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro | I |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 Euro | I |
| Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind | 400.000 Euro | I |
| Enkel, deren Eltern noch leben | 200.000 Euro | I |
| Urenkel, Eltern und Großeltern | 100.000 Euro | I |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 Euro | II |
| Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern | 20.000 Euro | II |
| Geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner | 20.000 Euro | II |
| alle anderen Erben | 20.000 Euro | III |
Geerbtes Haus verkaufen: ein Beispiel
Marie erbt ein Mehrfamilienhaus, das sie verkaufen möchte. Sie steht vor einer komplexen Entscheidung, die sorgfältige Überlegung und Planung erfordert. Hier ist ihr Ablauf, der ihnen dabei einen ersten Überblick verschafft:
Entscheidung zwischen Selbstnutzung und Verkauf: Zunächst überlegt Marie, ob sie das geerbte Mehrfamilienhaus selbst nutzen möchte. Sie prüft ihre aktuelle Wohnsituation, die Größe und den Zustand des Hauses sowie ihre persönlichen und finanziellen Umstände. Da es für sie nicht praktikabel ist, das Haus selbst zu bewohnen, entscheidet sie sich für den Verkauf.
Prüfung des Grundbucheintrags: Marie stellt fest, dass sie noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Um den Verkauf voranzutreiben, benötigt sie ein beglaubigtes Dokument, das ihre Eigentumsrechte nachweist, wie zum Beispiel ein Testament oder einen Erbschein.
Erbschein: Da Marie noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, beantragt sie beim Nachlassgericht einen Erbschein. Dieser dient als offizieller Nachweis ihrer Erbberechtigung und ist für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch notwendig.
Klären der Erbengemeinschaft: Da Marie das Haus nicht allein geerbt hat, sondern Teil einer Erbengemeinschaft ist, spricht sie mit den anderen Miterben. Sie einigen sich darauf, das Haus gemeinsam zu verkaufen. ollten einige Miterben den Verkauf ablehnen, könnten Alternativen wie Vermietung oder eine Teilungsversteigerung in Betracht gezogen werden. Bei einer Teilungsversteigerung wird das Haus öffentlich versteigert, und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.
Wertfeststellung der Immobilie: Um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, lässt Marie den genauen Verkehrswert des Mehrfamilienhauses durch eine professionelle Immobilienbewertung ermitteln. Dies ist auch für die Berechnung der Erbschafts- und Spekulationssteuer wichtig.
Berechnung und Prüfung der Steuern:
- Spekulationssteuer: Marie ermittelt, ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt. Da das Haus bereits seit mehreren Jahren im Besitz des Erblassers war, entfällt diese Steuer glücklicherweise.
- Erbschaftssteuer: Sie prüft auch, ob Erbschaftssteuer fällig wird, wobei sie die gesetzlichen Freibeträge berücksichtigt.
Verkaufsvorbereitungen: Nachdem alle steuerlichen Aspekte geklärt sind, bereitet Marie den Verkauf vor. Sie erstellt ein ansprechendes Exposé und wählt einen kompetenten Makler für den Verkaufsprozess.
Verkaufsprozess: Zusammen mit dem Makler führt Marie Besichtigungen durch und verhandelt mit potenziellen Käufern. Nach erfolgreichen Verhandlungen wird der Kaufvertrag aufgesetzt und von allen Parteien unterzeichnet.
Abschluss des Verkaufs: Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der Verkauf abgeschlossen. Marie und die Miterben teilen sich den Erlös gemäß ihren Erbanteilen.
Maire bewältigt damit erfolgreich die Herausforderung, ein geerbtes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, und geht dabei methodisch und überlegt vor. Sie berücksichtigt alle wichtigen Aspekte, von der rechtlichen Lage bis hin zu finanziellen Überlegungen, um eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung zu erreichen