Mehrfamilienhaus verkaufen: So geht es richtig!

Sie können ein Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn sie als Eigentümer der Immobile im Grundbuch eingetragen sind. Der Verkauf von einem Mehrfamilienhaus, dauert in Deutschland durchschnittlich 5,6 Monate. Er beginnt mit der Entscheidung, Verkaufen oder behalten, wobei man zunächst die anfallende Steuer und den Preis ermitteln sollte. Während des Verkaufs wird ein eines Exposés erstellt und essenzielle Behördengänge sowie Besichtigungen durchgeführt. Damit ein Mehrfamilienhaus Verkauf in Deutschland rechtskräftig ist, muss der Kaufvertrag zuletzt immer durch einen Notar beurkundet sein. Danach folgt die Schlüsselübergabe.

Ein Mehrfamilienhaus lässt sich privat verkaufen oder durch einen Makler. In Deutschland ist der Verkauf durch einen Makler eine beliebte Wahl, da er alle Prozesse des Verkaufs übernimmt und durch seine Erfahrung oftmals einen höheren Kaufpreis erzielt. Hier erfahren Sie, wie Sie ein Mehrfamilienhaus professionell verkaufen.

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten

Sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

Möchte man ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollte man sich zuerst die Frage stellen, ob man es verkaufen oder behalten sollte. Je nach individueller Situation und Marktlage ergibt es für Verkäufer mehr Sinn, ein Mehrfamilienhaus entweder zu verkaufen oder zu behalten. Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu behalten, sollten Sie die folgenden Schlüsselpunkte sorgfältig abwägen:

 

1. Finanzielle Analyse:

  • Bewerten Sie die aktuelle Rendite des Hauses im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten. Ein niedrigerer Ertrag im Vergleich zu alternativen Investitionen könnte für einen Verkauf sprechen.
  • Berücksichtigen Sie alle Einnahmen und Ausgaben, inklusive Mieteinnahmen und laufender Kosten.

2. Marktbedingungen:

  • Informieren Sie sich über den Immobilienmarkt. In einem starken Verkäufermarkt kann ein Verkauf vorteilhafter sein.
  • Überlegen Sie, ob zukünftige Entwicklungen in der Region den Wert Ihrer Immobilie steigern könnten.

3. Persönliche Situation und Ziele:

  • Prüfen Sie, ob das Mehrfamilienhaus zu Ihren langfristigen Zielen passt. Überlegen Sie, ob Sie sich weiterhin um die Verwaltung der Immobilie kümmern möchten.

4. Steuerliche Überlegungen:

  • Bedenken Sie die steuerlichen Folgen eines Verkaufs, wie etwa die Spekulationssteuer.
  • Eine fachkundige Beratung durch einen Steuerberater kann hier sehr hilfreich sein.

5. Zustand und Entwicklungspotenzial der Immobilie:

  • Beurteilen Sie den Zustand des Hauses und eventuelle Renovierungsbedürfnisse. Überlegen Sie, ob Investitionen zur Wertsteigerung möglich und sinnvoll sind.

Eine fundierte Entscheidung erfordert eine ausgewogene Betrachtung dieser Faktoren, um festzustellen, ob ein Verkauf oder das Halten des Mehrfamilienhauses besser zu Ihren finanziellen und persönlichen Zielen passt

Mehrfamilienhaus Verkaufen Preis ermitteln – So geht’s:

Um die Entscheidung zu treffen, ob man ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten sollte, muss man zunächst den Preis der Immobilie ermitteln. Denn berechnen wir den Verkehrswert und ziehen die Steuer davon ab, lässt sich der voraussichtliche Gewinn aus dem Verkauf einschätzen. Doch wie lässt sich eine realistische Bewertung vom Verkehrswert einem Mehrfamilienhaus machen?

Möchte man ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollte man zunächst den Preis ermitteln. Der Preis bzw. Verkehrswert von einem Mehrfamilienhaus lässt sich durch das Ertragswertverfahren, also einer Formel, durch einen Online Verkehrswert-Rechner oder einen Immobilienmakler ermitteln. Ein online Tool ist die schnellste und einfachste Methode um den Verkehrswert zu belegen, jedoch ist die Bewertung durch einen Makler oder mittels des Ertragswertverfahrens genauer.

 

Nutzen Sie einer der drei Methoden, um den Mehrfamilienhauspreis zu ermitteln:

 

  1. Bewertung vom Mehrfamilienhaus durch Ertragswertverfahren:
    Um den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses mithilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, gehen Sie wie folgt vor:


    1. Ermittlung des Bodenwertes:

    • Bestimmen Sie den Wert des Grundstücks, auf dem sich das Mehrfamilienhaus befindet.
    • Ermitteln Sie den Bodenrichtwert pro Quadratmeter, welcher durch den Gutachterausschuss oder aus relevanten Online-Quellen bezogen werden kann. Multiplizieren Sie diesen mit der Grundstücksgröße, um den Bodenwert zu berechnen.

    2. Festlegung des Jahresrohertrags:

    • Kalkulieren Sie die gesamten jährlichen Mieteinnahmen des Mehrfamilienhauses.
    • Sollten Ihnen die genauen Mietwerte nicht vorliegen, nutzen Sie den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter für Ihre Region und multiplizieren Sie diesen mit der Gesamtfläche der vermieteten Einheiten.

    3. Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten:

    • Subtrahieren Sie die jährlichen Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen. Zu diesen Kosten zählen Aufwendungen für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und ein Sicherheitszuschlag für potenziellen Mietausfall.
    • Setzen Sie einen angemessenen Prozentsatz der Mieteinnahmen als Bewirtschaftungskosten an, üblicherweise zwischen 20% und 30%.

    4. Bestimmung des Jahresreinertrags:

    • Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

    5. Kalkulation der Bodenwertverzinsung:

    • Multiplizieren Sie den Bodenwert mit dem für Ihre Region geltenden Liegenschaftszinssatz.
    • Dieser Schritt ermittelt den hypothetischen jährlichen Ertrag des unbebauten Grundstücks.

    6. Berechnung des Gebäudeertragswertes:

    • Subtrahieren Sie die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag.
    • Integrieren Sie einen Vervielfältigungsfaktor in die Berechnung, der sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins zusammensetzt. Diesen Faktor finden Sie in entsprechenden Tabellen oder erhalten ihn von einem Gutachter.

    7. Ermittlung des Ertragswertes des Mehrfamilienhauses:

    • Addieren Sie den Bodenwert und den Gebäudeertragswert, um den vorläufigen Ertragswert des Mehrfamilienhauses zu ermitteln.

    8. Festsetzung des endgültigen Ertragswertes:

    • Nehmen Sie Anpassungen am vorläufigen Ertragswert vor, um besondere Gegebenheiten des Objekts wie Modernisierungen oder vorhandene Mängel zu berücksichtigen.


  2. Preis ermitteln durch einen Verkehrswert-Rechner:
    Überlegen Sie sich ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen und möchten dessen Preis ermitteln, lässt sich das mit einem Online Verkehrswert-Rechner tun. Ein Rechner für Mehrfamilienhäuser ist die schnellste und einfachste Art und Weise den Verkehrswert zu berechnen, allerdings ist das Ergebnis meist ungenauer. Verkehrswert Rechner sind im Internet zu finde. Viele Immobilienmakler bieten Sie kostenlos auf Ihrer Website an.

    So lassen sich gleich mehrere verschiedenen Ergebnisse ermittel. Die Ermittelung dauert meist 5 – 10 Minuten. Um den Preis von einem Mehrfamilienhaus zu ermittel, empfehlen wir den Rechner von ImmoNetzwerk.


  3. Preis ermitteln durch einen Makle:
    Der Mehrfamilienhauspreis für einen möglichen Verkauf lässt sich auch durch einen Makler ermitteln. fast alle Makler bieten eine kostenlose Immobilienbewertung vorab an. es bietet sich an, von gleich mehreren Maklern eine solche Bewertung durchführen zu lassen. um den Preis durch einen Makler zu ermitteln, recherchieren Sie im Internet lokale und empfehlenswerte Makler. Über die Webseiten oder die E-Mail-Adresse besteht oft die Möglichkeit, eine unverbindliche Preisermittlung anfragen. Das Ergebnis ist genauer als eine Online-Bewertung, da der Makler die Immobilie vor Ort besichtigt.

Mehrfamilienhaus verkaufen: diese Steuer kommt auf Sie zu

Die wichtigste Steuer, mit der man sich beschäftigen muss, möchte man ein Mehrfamilienhaus verkaufen ist die Spekulationssteuer. Die Höhe dieser Steuer richtet sich an Ihren individuellen Steuersatz. Sie kann dabei bei maximal 45 % liegen. Dieser Steuersatz wird dann auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf angewandt. Die Spekulationssteuer kann also viel Geld aus dem Mehrfamilienhaus verkauf verschlingen.

Aber aufgepasst, nicht alle Mehrfamilienhaus Verkäufer müssen die Spekulationssteuer überhaupt erst zahlen, möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen.

Ob sie die Spekulationssteuer beim Verkauf von einem Mehrfamilienhaus zahlen müssen, hängt davon ab, wie lange die Immobilie in ihrem Eigentum ist oder aber, ob eine Eigennutzung vorlag. Wenn das Mehrfamilienhaus über 10 Jahre in ihrem Eigentum ist, so ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen und ein Verkauf wäre für Sie steuerfrei.

Wohnungen aus dem Mehrfamilienhaus, die sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, lassen sich zudem ohne Abwarten der Spekulationsfrist vorher steuerfrei verkaufen. Um die Spekulationsfrist beim Verkauf von einem Mehrfamilienhaus also zu umgehen, lässt sich die 10-Jahres-Frist ausharren oder eine Eigennutzung der Wohnungen anstreben. 

 

Alle Situationen, in denen der Mehrfamilienhaus-Verkauf steuerfrei ist(Spekulationssteuer)

 

  • Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen:
    Möchten Sie Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen und es lag keine Eigennutzung vor, ist der Verkauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Die Spekulationsfrist ist ein 10 Jahre langer Zeitraum und wird deshalb auch 10 Jahresfrist genannt.

    Die Spekulationsfrist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem sie die Immobilie einst gekauft haben. Wurde die Immobilie neu gebaut, beginnt die Spekulationsfrist am Tag des Baubeginns. Entscheiden Sie sich dazu, ein vermietetes Mehrfamilienhaus in der Spekulationsfrist verkaufen, fällt die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf an.

  • Eigennutzung von dem Mehrfamilienhaus:
    Lag eine Eigennutzung im Jahr des Mehrfamilienhauses Verkaufs und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren vor, ist der Verkauf steuerfrei. Haben Sie z. B. zwei Wohnungen des Mehrfamilienhauses seit Dezember 2021 selbst bewohnt, können Sie diese im Januar 2023 ohne Abgabe der Spekulationssteuer verkaufen. Das ist möglich, da eine Eigennutzung im Kalenderjahr 2021 und 22 vorlag und die Immobilie in im darauffolgenden Jahr (2023) verkauft wird. So bedarf es nicht mal drei Jahre, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

    Verkauft man ein ganzes Mehrfamilienhaus, in dem nur einige Wohnungen selbst bewohnt wurden, werden diese der Steuer anteilig abgezogen.

  • Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen:
    Wie bereits erwähnt muss die Spekulationssteuer beim Verkauf von einem Mehrfamilienhaus nicht gezahlt werden, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist. Diese beginnt am Tag, an dem die Immobilie gekauft wurde. Haben sie ein Mehrfamilienhaus geerbt, geht es in ihrem Eigentum über, jedoch beginnt die Spekulationsfrist nicht noch einmal von Anfang. Denn in Deutschland ist ein Erbe kein rechtmäßiger Verkauf. Somit können Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen, wenn zwischen Erwerb der Immobilie durch den Erblasser und dem Verkauf durch ihnen 10 Jahre vergangen sind.

    Möchten Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, welches vorm Ableben neun Jahre zum Eigentum des Erblassers gehört hat, können Sie es nach ein Jahr in ihrem Eigentum steuerfrei verkaufen.
    Bei geerbten Immobilien sollten Sie zudem die Erbschaftssteuer im Auge behalten.

    Unabhängig davon, ob Sie das Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten, muss die Erbschaftssteuer dann gezahlt werden, wenn Sie Ihren individuellen Erb-Freibetrag überschreiten. Der Freibetrag und die Höhe der Steuer hängt primär vom Verwandtschaftsgrad der Erblasser und Erben ab.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Haben Sie vor ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gilt es erst einmal zu klären, ob sie beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen müssen. Falls ja, sollte im zweiten Schritt ermittelt werden, wie hoch Ihre individuelle Spekulationssteuer ist. 

Denn wie bereits erwähnt, hängt die Höhe der Spekulationssteuer von Ihrem Steuersatz ab. Bei einem Verkauf von einem Mehrfamilienhaus, berechnet ihr Finanzamt diesen Steuersatz. Dieser wird auf den Nettogewinn aus dem Immobilienverkauf angewandt. Nebenkosten, wie die eines Maklers oder einer Renovierung können aber vom Gewinn abgezogen werden, wodurch die Steuerlast gesenkt werden kann. 

 

Die Spekulationssteuer für Immobilienverkäufe lässt sich selbst berechnen, in dem sie ihre gezahlte Einkommenssteuer mit 100 multiplizieren und diese Zahl durch ihr zu versteuernde Einkommen (zvE)  teilen. Beide Werte zur Berechnung der Spekulationssteuer finden Sie in Ihrem (Einkommen-)Steuerbescheid.