Wann muss die Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhaus Eigennutzung gezahlt werden?
Wann muss die Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhaus Eigennutzung gezahlt werden? Diese Frage stellt sich jeder Mehrfamilienhausbesitzer vor einem Verkauf.
Die Spekulationssteuer wird in einigen Fällen bei dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern fällig. Sie wird dann lediglich auf den Gewinn aus dem Verkauf angewandt. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von ihrem individuellen Steuersatz ab, sie kann aber maximal aber 45 % betragen. Doch warum muss die Spekulationssteuer nicht immer gezahlt werden? Ob sie gezahlt werden muss, hängt von der Eigennutzung des Mehrfamilienhauses und der Spekulationsfrist ab.
Wir klären, wann und wie die Spekulationssteuer bei Eigennutzung eines Mehrfamilienhauses gezahlt werden muss.
Die Spekulationssteuer von einem Mehrfamilienhaus muss die ersten 3 Jahre während der Eigennutzung gezahlt werden, wird das Mehrfamilienhaus danach verkauft, wird sie nicht fällig. Betrifft die Eigennutzung des Mehrfamilienhauses lediglich einen Teil der Wohnungen, wird die Spekulationssteuer bei Verkauf nur auf den nicht selbst bewohnten Teil fällig. Bestand keine Eigennutzung, fällt nach der 10 Jahre langen Spekulationsfrist zudem die Spekulationssteuer weg.
Spekulationssteuer vom Mehrfamilienhaus unter Eigennutzung bei einem Verkauf
Wie oben beschrieben, kann die Spekulationssteuer entweder früher eine Eigennutzung oder erst nach 10 Jahren umgangen werden. Fällt sie an, kann die Spekulationssteuer aber bei maximal 45 % liegen. Der genaue Steuersatz ergibt sich aus Ihrer Einkommenssteuer x 100 geteilt durch Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die Spekulationssteuer wird dann auf den Gewinn aus dem Mehrfamilienhaus angewandt. Das kann schnell viel Geld sein.
Deshalb ist es wichtig zu wissen, dass die Spekulationssteuer bei Mehfamilihaus-Verkäufen nicht immer gezahlt werden muss. Denn bestand eine 3 Jahre lange Eigennutzung, in der Sie die Wohnungen oder das MFH selbst bewohnt haben, wird darauf keine Spekulationssteuer fällig. Der Zeitpunkt starte dabei, am Tag, an dem das Mehrfamilienhaus von ihnen gekauft wurde oder neu erbaut wurde. Bestand 3 Jahre eine Eigennutzung und dann eine Vermietung, wird die Spekulationssteuer dennoch nicht fällig.
Dabei kommt es oft vor, dass nur ein Teil des Mehrfamilienhauses unter Eigennutzung war. In so einem Fall bezieht sich die Spekulationssteuer nur auf den nicht bewohnten Teil. Das Finanzamt zieht ihre Wohnfläche, von der Gesamtwohnfläche ab, die das Mehrfamilienhaus bietet.
Doch es lassen sich nicht nur durch eine Eigenutzung die Spekulationssteuer bei einem Mehrfamilenhaus verkauf umgehen, auch mithilfe der Spekulationsfrist is es möglich. Was es damit aufsich haft, erharen sie im nächsten Abschnitt.
Spekulationsfrist bei Mehrfamilienhaus Verkauf
Auch bei einem Ablauf der Spekulationsfrist muss die Spekulationssteuer bei einem Mehrfamilienhaus verkauf nicht gezahlt werden.
Doch wie lange ist diese Frist?
Die Spekulationsfrist ist 10 Jahre lang und wird deshalb auch 10-Jahres-Frist genannt. Diese Frist startet zum Zeitpunkt, an dem Sie das Mehrfamilienhaus gekauft haben oder bei einem Neubau, am Tag des Baustartes.
Vergehen also 10 Jahren, indem das Mehrfamilienhaus unter Ihrem Besitz ist, können sie es steuerfrei verkaufen. Bestand also keine 3-jährige Eigennutzung, lässt sich die Spekulationssteuer nach 10 Jahren stets vermeiden.
Spekulationsfrist & Eigneutzung Beispiele
Als Immobilienmakler wissen wir, dass es mit der Spekulationsfrist und der Eigennutzung bei Mehrfamilienhäusern oft schwierig zu verstehen ist. Deshalb haben wir Beispiele, die die Spekulationsfrist und Eigennutzung abdecken erstellt. Diese realistischen Beispiele, helfen Ihnen dabei die Spekulationsteuer besser zu verstehen:
Beispiel 1: Teilweise Eigennutzung
Situation: Herr Müller besitzt ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen: Wohnung A (80 m²), Wohnung B (100 m²), Wohnung C (120 m²). Er wohnt seit dem Kauf vor 5 Jahren in Wohnung A und vermietet die anderen beiden Wohnungen.
Verkauf: Herr Müller verkauft das Haus für 500.000 Euro. Der ursprüngliche Kaufpreis war 300.000 Euro.
Steuerberechnung:
- Die Gewinnberechnung betrifft nur Wohnung B und C.
- Angenommener Gewinnanteil für B und C: [(100 m² + 120 m²) / (80 m² + 100 m² + 120 m²)] * 200.000 Euro = 120.000 Euro.
- Herr Müller zahlt Spekulationssteuer nur auf 120.000 Euro Gewinn.
Beispiel 2: Vollständige Eigennutzung
Situation: Frau Schmidt hat ein Mehrfamilienhaus vor 4 Jahren gekauft. Sie hat das Haus komplett renoviert und wohnt seitdem in allen Wohnungen, indem sie diese je nach Bedarf selbst nutzt.
Verkauf: Frau Schmidt verkauft das Haus jetzt für 600.000 Euro. Kaufpreis plus Renovierungskosten betrug 400.000 Euro.
Steuerberechnung:
- Da Frau Schmidt das gesamte Haus selbst genutzt hat, muss sie keine Spekulationssteuer auf den Gewinn von 200.000 Euro zahlen.
Beispiel 3: Verkauf nach Spekulationsfrist
Situation: Das Ehepaar Weber kaufte vor 12 Jahren ein Mehrfamilienhaus für 250.000 Euro. Sie haben das Haus nie selbst bewohnt, sondern immer nur vermietet.
Verkauf: Sie verkaufen das Haus jetzt für 450.000 Euro.
Steuerberechnung:
- Da mehr als 10 Jahre seit dem Kauf vergangen sind, fällt keine Spekulationssteuer an, trotz des Gewinns von 200.000 Euro.
Zusätzliche Hinweise zur Spekulatiossteuer
- Dokumentation: Halten Sie alle wichtigen Dokumente wie Kaufverträge, Rechnungen für Renovierungen und Nachweise über die Eigennutzung griffbereit.
- Steuererklärung: Gewinne aus Immobilienverkäufen müssen in der Steuererklärung angegeben werden, auch wenn keine Spekulationssteuer anfällt.
- Steuerberatung: Ein Steuerberater kann helfen, die genaue Steuerlast zu berechnen und legale Steuersparmöglichkeiten aufzuzeigen.